Bộ Công an bắt nguyên Chủ tịch AVG Phạm Nhật Vũ về tội đưa hối lộ

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản - Phương pháp so sánh trực tiếp

Bộ Công an bắt nguyên Chủ tịch AVG Phạm Nhật Vũ về tội đưa hối lộ
Ngày đăng: 26-02-2015
10,222 lượt xem

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIÊP - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG

1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

    1.1. Nguyên tắc áp dụng

    - Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.
    - Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường.

    1.2. Các trường hợp áp dụng

    Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:
        - Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
        - Đất trống.

2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận

    2.1. Phương pháp luận

    - Vì phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

    2.2. Các bước tiếp cần (4 bước)

    Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản thẩm định giá và các bất động sản có thể so sánh được
    - Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
    - Thu thập thông tin
        + Thông tin tổng hợp
        + Thông tin đặc biệt
        + Thông tin cụ thể
     - Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động sản so sánh đã lựa chọn.

    Bước 2: Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh
        Nội dung thẩm định:

  Bất động sản thẩm định giá Bất động sản so sánh
Pháp lý X X
Kỹ thuật X X
Kiểm tra về môi trường X X
Giá bán (giá thị trường)   X

        Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh

        - Phân tích
            + Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giá.
            + Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung cầu, bối cảnh thị trường,...) và động thái người mua tiềm năng.
            + Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với vác bất động sản so sánh.
            + Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
            + Phân tích nguồn thu nhập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
            + Phân tích điều kiện giao dịch.        

        - Thực hiện việc điều chỉnh đểtìm ra giá bán đã được điều chỉnh:
        Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yế tố tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì công thêm vào và ngược lại.
        Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
            + Pháp lý
            + Quy mô diện tích
            + Kích thước hình dáng
            + Điều kiện hạ tầng
            + Điều kiện kinh tế
            + Môi trường sống
            + Quy hoạch
            + Lợi ích tương lai

            Có 2 cách điều chỉnh:
            + Điều chỉnh gộp
            + Điều chỉnh tỷ lệ

      

        Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá:
        - Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thịt rường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của bất động sản.


            Giá bán giá thị trường của BĐS SS Điều chỉnh Giá bán đã được điều chỉnh của BĐS TĐG
            Động thái người mua tiềm năng, động thái thị trường
            Giá thị trường BĐS TĐG

3. Những hạn chế và điều kiện cần phải có

    3.1. Điều kiện cần phải có để thực hiện
    - Chất lượng thông tin
    - Thông tin thu nhập phải có khả năng so sánh
    - Thị trường phải ổn định

    3.2. Các hạn chế của phương pháp
    - Cần phải có thông tin
    - Dữ liệu mang tính lịch sử

Tin liên quan

Bình luận (0)


Gửi bình luận của bạn

Captcha

Tìm