Chuẩn bị xây 3 đường cao tốc đi qua Đồng Nai

Cơ sở giá trị của thẩm định giá - Giá trị phi thị trường

Chuẩn bị xây 3 đường cao tốc đi qua Đồng Nai
Ngày đăng: 02-11-2014
5,791 lượt xem

CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ

II. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (giá trị khác giá trị thị trường)

    1. Định nghĩa giá trị phi thị trường

  • Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường, mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau: Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, đượcbán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.

    2. Các giá trị phi thị trường

  • Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...

    2.1. Giá trị tài sản trong sử dụng

  • Khái niệm: Giá trị tài sản trong sử dụng là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối với một người sử dụng cụ thể.
  • Lưu ý: Thẩm định viên cần quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp... không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.

    2.2. Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

  • Khái niệm: Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
  • Đặc điểm: Các tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.

    2.3. Giá trị tài sản chuyên dùng

  • Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tường sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường.

    2.4. Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp

  • Khái niệm: Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
  • Giá trị doanh nghiệp phải xem xét trên tổng thể tài sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
  • Đặc điểm giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp:

- Có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tái ản khi doanh nghiệp:

+ Đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự;

+ Có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có.

- Có xu hương thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả.

Tin liên quan

Bình luận (0)


Gửi bình luận của bạn

Captcha

Tìm