Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua thành lập TP.Long Khánh

Các phương pháp thẩm định giá- Phương pháp chi phí

Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua thành lập TP.Long Khánh
Ngày đăng: 06-11-2014
10,731 lượt xem

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

1. Khái niệm

    Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

2. Cơ sở của phương pháp

    Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự.

3. Nguyên tắc ứng dụng

    - Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế.

    - Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

4. Các bước tiến hành

    * Bất động sản

        - Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.

        - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất.

        - Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.

        - Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào ci phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống.

    * Máy, thiết bị

        - Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thể để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng.

        - Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp.

        - Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị.

5. Công thức tính

    - Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phi thay thế công trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

    - Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị - Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình).

6. Ứng dụng trong thực tiễn

    - Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.

    - Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.

    - Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.

7. Ưu, nhược điểm

    - Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

    - Nhược điểm:

        + Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.

        + Phải có dữ liệu từ thị trường.

        + Khấu hao mang tính chủ quan.

        + Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

Tin liên quan

Bình luận (0)


Gửi bình luận của bạn

Captcha

Tìm