Chuẩn bị xây 3 đường cao tốc đi qua Đồng Nai

Các phương pháp thẩm định giá - Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

Chuẩn bị xây 3 đường cao tốc đi qua Đồng Nai
Ngày đăng: 10-11-2014
13,950 lượt xem

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

KỸ THUẬT DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU

1. Khái niệm

    Là phương pháp ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu chi trong tương lai về thời điểm hiện tại và có tính đế yếu tố lạm phát, sự không ổn định của thu nhập.

2. Cơ sở

    Dựa trên thị trường và các giả thiết liên quan đến thị trường

3. Điều kiện thực hiện

    Phải căn cứ vào đặc tính riêng biệt của tài sản và điều kiện của thị trường để quyết định áp dụng.

4. Các bước tiến hành

    * Dự đoán dòng tiền thu nhập ròng trong tương lai trong thời gian giả định của khoản đầu tư và cần đảm bảo tính chính xác của dự báo trong những năm đầu.

    * Xác định tỷ lệ chiết khấu, yêu cầu là phải phản ánh được các rủi ro và kết quả xác định phải có tham khảo từ thực tế trên thị trường.

5. Cách tiếp cận

    Có hai cách tiếp cận:

    5.1. Giá trị hiện tại ròng (Net Present Valua - NPV)

        NPV = Giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập trong tương lai - Giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí trong tương lai.

        Công thức tính:

        - Dòng tiền không đều:

dong-tien-khong-deu

        Trong đó:

        I: Nguồn vốn đầu tư ban đầu.
        CFt: Dòng tiền ròng năm thứ t
        n: Tuổi thọ kinh tế
        r: Tỷ lệ chiết khấu

        - Dòng tiền đều: Khi CF1=CF2=...=CFn=A thì:

dong-tien-deu   

    Phép tính giá trị hiện tại ròng theo yêu cầu chiết khấu các khoản thu nhập và chi phí tương lai phát sinh trong đầu tư theo một lãi suất được gọi là lãi suất mục tiêu (lãi suất mong muốn, lãi suất chiết khấu). Giá trị ròng hiện tại là chênh lệch thặng dư hoặc thiếu hụt giữa các giá trị hiện tại của doanh thu với chi phí phát sinh trong tương lai của đầu tư.

    Thẩm định viên về giá sử dụng phép tính hiện giá (PV) để tính NPV trong trường hợp dòng thu nhập là dòng tiền không đều. Hoặc sử dụng phép tính giá trị thu nhập hàng năm có thời hạn (YP) để tính NPV khi dòng thu nhập là dòng tiền đều.

    5.2. Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return - IRR)

    Là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó chiết khâu tất cả các dòng tiền thu nhập tương lai của một đầu tư bằng chiết khấu tất cả các dòng tiền chi phí tương lai của đầu tư đó.

    IRR=r khi NPV=0 (r: Tỷ lệ chiết khấu)

    Công thức tính:

    - Dòng tiền không đều:

dong-tien-khong-deu-IRR

   - Dòng tiền đều: Khi CF1=CF2=...=CFn=A thì:

dong-tien-deu-IRR

    * IRR=r có thể tìm bằng phương pháp thử dần:

        + Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1>0

           Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2<0

    Giá trị NPV1 và NPV2 càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao.

        + Có thể tính được giá trị gần đúng của IRR theo công thức:

gia-tri-gan-dung-cua-IRR
Phép tính suất lợi tức nội hoàn được sử dụng để tìm tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.

6. Ứng dụng trong thực tiễn

- Hữu ích đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền lai nhận được.

- Hữu ích đối với các tài sản có dòng tiền không thường xuyên và không đều.

- Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

7. Ưu và nhược điểm

* Ưu điểm:

- Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập.

- Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.

* Nhược điểm:

- Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích.

- Phương pháp rất phức tạp.

- Thẩm định viên phải có năng lực chuyên môn.

Tin liên quan

Bình luận (0)


Gửi bình luận của bạn

Captcha

Tìm