Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua thành lập TP.Long Khánh

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản - Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư

Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua thành lập TP.Long Khánh
Ngày đăng: 02-03-2015
5,025 lượt xem

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP HAY PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ

1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

    1.1. Nguyên tắc áp dụng
    - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
    - Nguyên tắc cung cầu.
    - Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.

    1.2. Các trường hợp áp dụng
    - Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường thẩm định đối với tài sản có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó.
    - Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
    - Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận.

2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống

    2.1. Phương pháp luận
    - Dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như thế nhận được trong tương lai. Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị trương lai của thu nhập.
    - Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
    - Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa.
    Công thức:
        Giá trị vốn hóa = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hóa

        a. Khái niệm về thu nhập ròng, lãi suất vốn hóa
        - Lãi suất vốn hóa còn gọi là suất lợi tức bắt buộc hay tỷ lệ hoàn vốn.

        b. Cách xác định thu nhập ròng và lãi suất vốn hóa
        - Thu nhập ròng:
        Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí - Thuế
        - Lãi suất vốn hóa (suất lợi tức bắt buộc):
        Suất lợi tức bắt buộc = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro
        Trong đó:
        Tỷ suất lợi nuận của nhà đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạm phát dự kiến

    2.2. Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống
    Bước 1: Ước tính doanh thu của bất động sản.
    Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sử chữa...)
    Bước 3: Tính thu nhập ròng
    Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa
    Bước 5: Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của bất động sản

3. Các hạn chế của phương pháp thu nhập truyền thống
- Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ.
- Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu.
- Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau.

4. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
Trong quá trình chuyển hóa dòng tiền cần chú ý đến thực tế số tiền nhận được hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậy cần tính đến việc chiết khâu giá trị thu nhập trong tương lai.
    - Có 2 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

    4.1. Phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV - Net Present Value)
    Giá trị ròng hiện tại (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị ròng hiện tại dương cho thấy tài sản gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn.
    Phương pháp này có thể sử dụng để xác địnhg ía trị hiện tại của một tài sản có tiềm năng phát triển, hay để xác định giá bá, giá mua của một tài sản.

    4.2. Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR-Internal Rate of Return)
    Suất lợi tức nội hoàn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu cân bằng giá trị hiện tại của lợi nhuận từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu. Đây là tỷ suất chiết khấu mà với nó giá trị ròng hiện tại (NPV) của đầu tư bằng 0. Một công trình có thể đứng vững được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn.
    Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV) có thể được sử dụng để xác định giá trị dất còn lại của một tài sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định mua/bán của một tài sản.

Tin liên quan

Bình luận (0)


Gửi bình luận của bạn

Captcha

Tìm