Đất nền ở Bình Dương, Đồng Nai giảm nhiệt?

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản - Các phương pháp thẩm định giá khác

Đất nền ở Bình Dương, Đồng Nai giảm nhiệt?
Ngày đăng: 03-03-2015
7,938 lượt xem

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ KHÁC

1. Phương pháp thặng dư

    1.1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

    - Các nguyên tắc thẩm định giá:
        + Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
        + Nguyên tắc lợi ích tương lai

    - Các trường hợp áp dụng:
    Phương pháp thằng dư chỉ sử dụng để thẩm định đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển.
    Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
    Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:
        + Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phat triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
        + Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.
        + Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó.

    1.2. Phương pháp luận
    - Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
    - Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắ: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

    Công thức tính:       Vtd=Vpt-Cpt

    Trong đó:
    Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thằng dư
    Vpt: Giá trị phát triển
    Cpt: Chi phí phát triển

        1.2.1. Ước tính giá trị phát triển (Vpt)

        * Cách tính
            

        1.2.2. Ước tính chi phí phát triển (Cpt)
        * Cách tính:
            

    1.3. Các bước tiếp cạn của phương pháp thặng dư (4 bước)
    - Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất.
    - Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến)
    - Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trên đất (dự kiến)
    - Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản.

    Giá trị thặng dư của bất động sản Giá trị phát triển gộp của bất động sản phát triển dự kiến Chi phí phát triển dự kiến bao gồm cả lợi nhuận của nhầ đầu tư

    1.4. Những hạn chế của phương pháp
    - Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất.
    - Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
    - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán.
    - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
    - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.

2. Phương pháp lợi nhuận

    2.1. Cơ sở lý luận của phương pháp
    Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tât cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.    

    2.2. Các trường hợp áp dụng
    Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.

    2.3. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp lợi nhuận
    Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

    2.4. Các bước tiếp cận của phương pháp lợi nhuận
    - Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản.
    - Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm khoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh...
    - Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa.
    - Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:

    Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng/Lãi suất vốn hóa

    2.5. Những điều cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi nhuận

        2.5.1. Điều kiện cần xem xét
        - Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoản thu và khoản chi (nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước).
        - Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể.
        - Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh được điều đó.

        2.5.2. Những hạn chế
        - Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất
        - Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa
            + Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
            + Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
            + Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.

Tin liên quan

Bình luận (0)


Gửi bình luận của bạn

Captcha

Tìm